L’AVIS DE L’AVOCAT DE LA CJUE RELATIF AUX LOCATIONS MEUBLÉES TOURISTIQUES, TYPE AIRBNB

 

 

Depuis janvier 2019, les poursuites de la ville de PARIS contre les locations de type AIRBNB ont toutes été suspendues, dans l’attente de la position de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE).

Dans une procédure dans laquelle une entreprise effectuant des locations de courtes durées de moins d’un an venait de se faire condamner en appel sur le fondement de l’article L 631-7 du CCH, la Cour de cassation a décidé de ne pas statuer et de renvoyer une question préjudicielle devant la Cour de Justice de l’Union Européennes (CJUE).

La question posée est celle de savoir si la législation relative aux locations meublées touristiques, type Airbnb, telle que celle prévue par l’article L 631-7 du CCH, est compatible avec la Directive européenne 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur dite « services ».

 

A – POSONS LE DÉBAT :

 

L’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, autorise les villes de plus de 200 000 habitants, et les communes d’Ile-de-France, à prévoir un système d’autorisation des locations meublées touristiques type Airbnb.

Concrètement, seuls les logements à usage de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées touristiques, et ce dans la limite de 120 jours par an.

Au-delà de cette durée le logement ne constitue plus une résidence principale et pour ces résidences, le « fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article » (article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Et dans ce cas, le propriétaire est obligé :

– d’effectuer une demande d’autorisation de changement d’usage de son lot (dont l’usage passe d’habitation à celui hôtelier) auprès de la Mairie de la ville concernée,

– en fonction de sa localisation, de présenter au soutien de sa demande, un bien d’habitation en compensation (au moins d’une surface équivalente) du local ainsi retiré de cet usage d’habitation.

Politique appliquée, à PARIS, LYON et dans d’autres grandes villes, afin de lutter contre la pénurie de logement et de garantir une disponibilité de logements suffisants.

– succinctement, la Directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2016 « relative aux services dans le marché intérieur », vise quant à elle à créer un cadre juridique pour assurer la liberté d’établissement, et la libre circulation des services au sein des Etats membres de l’UE.

 

B – QUEL EST L’ENJEU ?

 

L’enjeu est de taille, puisque la juridiction nationale est liée par l’arrêt ou l’ordonnance motivée qui sera donnée par la CJUE.

Et l’avocat général de la Cour de Justice, dont la mission est de rendre son avis juridique à la Cour (qui ne lie pas la Cour mais qui est généralement suivi par celle-ci) vient de rendre des conclusions à la Cour actuellement en train de délibérer.

 

C – LES CONCLUSIONS DE L’AVOCAT GÉNÉRAL AUPRÈS DE LA CJUE :

 

Ces conclusions révèlent deux points importants :

1 – en premier lieu, l’avocat général auprès de la CJUE reconnaissant que « ni la liberté d’entreprise ni le droit de propriété n’ont de caractère absolu et peuvent tous deux être limités », estime que le régime de demande d’autorisation de changement d’usage est compatible avec la Directive :

« CONCLUSIONS – 147 :

 – […] L’objectif tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation, dans certaines zones géographiques, la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ; »

 

2 – En deuxième lieu, l’avocat général émet d’importantes réserves relatives à l’obligation de compensation mise en place, par exemple à Paris et Lyon, par rapport aux conditions de proportionnalité et de non-discrimination prescrites par la Directive :

« 110 – […] la proportionnalité de l’obligation de compensation, en tant que condition essentielle de l’octroi de l’autorisation, est un peu plus contestable au regard de l’article 10, paragraphe 2 ».

Sur ce point, l’avocat général oppose la disproportionnalité de la mesure pour un bailleur non professionnel (130), par rapport aux personnes plus fortunées « jouant déjà au monopoly (grandeur nature) » (Sic) :

 « 132 – […] il serait, à mon sens, quelque peu difficile d’expliquer pourquoi l’accès à un marché apparemment plutôt rentable pour un certain type de services ne devrait en réalité être réservé qu’aux plus fortunés, qui peuvent satisfaire l’obligation de compensation, et qui seront généralement des personnes morales ou des promoteurs immobiliers, comme l’a laissé entendre la Ville de Paris. Sauf s’il s’agissait bien de l’intention sous-tendant l’élaboration de ces règles (52), pourquoi l’accès effectif à de tels services (53) devrait-il être réservé, pour employer une métaphore, à ceux jouant déjà au Monopoly (grandeur nature) ? »

L’avocat général conclut en préconisant toutefois de confier aux juges nationaux le soin de s’assurer que la réglementation française respecte les principes de proportionnalité et de non-discrimination :

« – la directive 2006/123 doit être interprétée en ce sens qu’elle autorise des dispositions nationales et municipales qui soumettent à autorisation le fait de louer, de manière répétée, un local meublé destiné à l’habitation, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à condition qu’elles respectent les exigences prévues à l’article 10, paragraphe 2, de la directive 2006/123, notamment les conditions de proportionnalité et de non‑discrimination, ce qu’il appartient à la juridiction nationale de vérifier ».

 

Affaire à suivre avec la décision de la CJUE donc…

 

 

Maître Baptiste BOUILLON -BERGER AVOCATS & ASSOCIES

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