Résidence de tourisme : cogestion et auto gestion

BALADE EN FORÊT DE LA RESIDENCE DE TOURISME :

entre fiscalité, baux commerciaux, copropriété et tourisme, existe-t-il un chemin, même tortueux, vers des modes alternatifs de gestion : cogestion et auto gestion.

LA PROBLÉMATIQUE

Comme bien souvent, il faut, pour débuter notre histoire, en revenir au nerf de la guerre : l’argent…

Entendre, une fiscalité attractive, puisqu’en effet, le critère décisif d’investissement dans une résidence de tourisme (comme dans d’autres « résidences-services ») est classiquement constitué de son attractivité fiscale : en faisant l’acquisition d’un logement au sein d’une résidence de tourisme classée entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, il était possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 11 % à 25 % (dépend de l’année d’acquisition) du prix de revient du logement.

Notons que depuis le 1^er janvier 2017, l’acquisition de logement en résidence de tourisme n’ouvre plus droit à réduction d’impôts : c’est désormais la réalisation de certains travaux de réhabilitation qui est susceptible de procurer un tel avantage, dès lors que le logement est achevé depuis plus de 15 ans, qu’il est situé dans une résidence de tourisme classée ou qu’il appartient à une copropriété comprenant une résidence de tourisme classée et qu’il est lui-même classé comme meublé de tourisme, et que le propriétaire prend un engagement de location de son bien de 5 ans au moins auprès de l’exploitant de la résidence ou de 12 semaines à des personnes physiques…ce qui implique d’ores et déjà que le bien puisse ne pas être loué à l’exploitant de la résidence de tourisme mais auto-géré par son propriétaire…).

Oui mais voilà…pour bénéficier de la réduction fiscale, il faut que l’acquisition intervienne dans une résidence de tourisme classée et prendre un engagement de location du bien acquis, de 9 ans minimum, à un exploitant unique de la résidence classée.

Or, la pratique montre que, classiquement, au terme du bail commercial, l’exploitant (qui est un professionnel de la gestion immobilière) d’une résidence de tourisme tente de renégocier son loyer à la baisse (parfois dans des proportions très importantes allant jusqu’à 30 %), en délivrant congé pour renégocier un nouveau bail, sans être tenu par le suivi de l’indice.

Lorsque cette résidence de tourisme est placée sous le régime de la copropriété, les conséquences sont rudes pour les copropriétaires-bailleurs, qui sont la plupart du temps des investisseurs particuliers ayant acquis un lot de copropriété, au moyen d’un prêt dont il était prévu que le remboursement soit assuré par les loyers perçus.

Face à la diminution drastique annoncée de son loyer, l’investisseur peut alors se retrouver dans une situation délicate et être tenté de ne pas renouveler le bail commercial.

Oui, mais que faire d’un appartement qui ne serait plus confié en gestion à un exploitant, et qui se situe au sein d’une résidence de tourisme ?

Et quid des avantages fiscaux ?

D’où, de plus en plus fréquemment, les questions posées de se passer d’un exploitant professionnel, pour exploiter la résidence en auto-gestion, en cogestion, voire même exploiter son lot particulier de manière indépendante en simple meublé de tourisme.

DÉFINITION

La résidence de tourisme est définie par l’article D. 321-1 du code du tourisme comme étant :

« un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.

 Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif.

 Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

 Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs.

 Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »

1^ère condition : le propriétaire doit s’engager à louer ces logements pendant au moins 9 ans, selon le cas, à l’exploitant de la résidence de tourisme ou du village résidentiel de tourisme classé. La location doit être effective et continue, sous réserve d’occupation temporaire du bien par le propriétaire (8 semaines par an au maximum). La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux.

En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d’un mois qui suit ce changement et jusqu’à la fin de cette période.

Par exception néanmoins, la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant peut être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder 12 mois (♦ BOI-IR-RICI-50-20,  310) dans les cas suivants :

– liquidation judiciaire de l’exploitant (C. com., art. L. 640-1) ;

– de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l’exploitant avant le terme de la période couverte par l’engagement de location (C. com., art. L. 145-4 et L. 145-16) ;

– de la mise en œuvre par les investisseurs de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer (C. com., art. L. 145-41).

2è condition : logements faisant partie d’une résidence de tourisme classée de 50 lits au minimum ; la condition relative au classement de la résidence s’apprécie en principe à la date de la souscription par le contribuable de l’engagement de location, c’est-à-dire l’année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d’impôt pour la première fois (BOI-IR-RICI-50-10-10, 210). Lorsque cela est plus favorable au contribuable, le bénéfice de la réduction d’impôt reste acquis lorsque la résidence de tourisme est classée au plus tard dans les 12 mois de sa mise en exploitation effective. Pour bénéficier de cette mesure de tempérament, les contribuables devront justifier par tous moyens de preuve de la date de mise en exploitation effective de la résidence.

La réduction d’impôt pratiquée est remise en cause dans les cas suivants : non-respect de l’engagement de location, cession du logement, démembrement de propriété du logement, sauf lorsque celui-ci a lieu en faveur du conjoint survivant, non-respect par la résidence de tourisme des conditions de classement ou exploitant cessant d’être en mesure de louer le logement dans les conditions requises.

DES VOIES ALTERNATIVES A LA GESTION UNIQUE PENDANT LES 9 PREMIÈRES ANNÉES ?

Le dispositif fiscal (des acquisitions entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2016) était expressément conditionné par l’acquisition d’un bien dans une résidence de tourisme classée puis sa mise en location pendant 9 ans au moins (en meublé) à un exploitant unique.

Concrètement donc, pendant les 9 premières années, et si le propriétaire ne veut pas voir remis en cause son dispositif fiscal, il n’existe, à priori, sous ce régime, aucune possibilité de sortir du cadre.

Sauf tranche des 30 %, mais avec un risque fiscal :

Dans l’absolu et pour répondre à la définition, la résidence de tourisme existe, entre autres, dès lors que 70 % de ses locaux meublés font l’objet d’un engagement de location durable de 9 ans.

De sorte que les propriétaires des 30 % restants, par nature, sont libre de gérer leur bien comme ils l’entendent.

Position confirmée, du reste, par une réponse ministérielle n°79989 publiée au JO le 4 août 2015 :

« L’article D. 321-2 du code du tourisme précise qu’elle peut être placée sous le statut de la copropriété s’il est notamment prévu une « obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à 9 ans », ; il exige également « une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

Dès lors que 70 % des locaux d’habitation de la résidence sont confiés pour leur gestion à une seule et même personne physique ou morale, celle-ci est classable.

 Les 30 % de copropriétaires restants sont alors libres de choisir les modalités de leur gestion, soit directement par les copropriétaires soit déléguée à des administrateurs de biens ».

Sauf que l’administration fiscale semble avoir une vision différente :

« L’exploitant, qui doit être unique pour l’ensemble de la résidence, peut être aussi bien une personne physique qu’une personne morale. »

De sorte que le propriétaire qui décide de ne pas passer par l’exploitant unique encourt un risque réel de voir remise en cause sa réduction d’impôts.

Et ce redressement ne saurait constitué un préjudice :

 « qu’ils ont conclu un bail commercial avec la société Transmontagne résidences, laquelle a été placée en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007 ; que ses actifs ont été cédés à la société Sofisol (l’exploitant) qui lui a immédiatement succédé dans l’exploitation de la résidence de tourisme ; que les acquéreurs ont repris la libre disposition de leur bien ; qu’ils ont fait l’objet d’un redressement fiscal au titre des revenus de l’année 2007 ; que, soutenant que leur consentement avait été vicié, ils ont assigné l’ensemble des intervenants à l’opération, aux fins d’indemnisation ;

Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° D 17-14.492, ci-après annexés :

Attendu que les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes en paiement au titre de leur préjudice locatif et de leur préjudice fiscal ;

Attendu qu’ayant relevé que ceux-ci avaient fait le choix de ne pas s’engager avec l’exploitant qui avait pris en charge l’exploitation de la résidence de tourisme dès le prononcé de la liquidation judiciaire de la société Transmontagne résidences, et retenu qu’ils s’étaient ainsi volontairement placés hors du dispositif fiscal initialement envisagé, dès lors que l’exploitant devait être unique pour l’ensemble de la résidence, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs ; »

Cass, 1^ère, civ, 9 janvier 2019, n°17-14492, n°17-195

Sauf en cas de défaillance de l’exploitant :

D’une part, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR donne la possibilité à l’assemblée générale des copropriétaires, pour les résidences existantes, de saisir le tribunal de grande instance afin que lui soit confié l’entretien des locaux à usage collectif en cas de carence du gestionnaire, voire leur propriété en cas de défaillance avérée.

D’autre part, si la résidence est sans exploitant pour une durée supérieure à 12 mois, la réduction d’impôts n’est pas remise en cause aux quatre conditions suivantes :

– le gestionnaire de la résidence est défaillant : mise en liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail commercial par l’exploitant, mise en œuvre par les propriétaires du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer par l’exploitant.;

– la candidature d’un autre gestionnaire n’a pu être retenue dans un délai d’un an ; cette condition est considérée comme remplie lorsqu’au terme du délai de 12 mois :

– aucun autre gestionnaire ne s’est porté candidat à la reprise de l’exploitation de la résidence ;

– ou les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n’ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.

– Substitution au gestionnaire défaillant d’une ou d’un ensemble d’entreprises ; pour assurer l’exploitation de la résidence, les copropriétaires détenant au moins 50 % des appartements de la résidence peuvent :

– soit contracter directement avec une ou un ensemble d’entreprises qui assurent les prestations mentionnées à l’article 261 D, 4°, b du CGI. Dans ce cas, il est dérogé à la condition de gestion de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale prévue à la dernière phrase de l’article D. 321-1 du code du tourisme ;

– soit confier la gestion des logements à une seule entreprise, dont les copropriétaires peuvent être associés, qui assure directement ou indirectement les prestations mentionnées à l’article  261 D, 4°, b du CGI.

Quelles que soient les modalités de fonctionnement retenues, les prestations précédemment fournies par l’exploitant défaillant doivent continuer à être assurées, conformément aux prescriptions légales. En d’autres termes, la ou les entreprises concernées doivent assurer les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ils doivent également, [(hormis la gestion par une seule personne physique ou morale, location d’au moins 70 % des locaux meublés, et le critère de capacité minimale requis (C. tourisme, art. D. 321-2-1)] respecter la réglementation applicable aux résidences de tourisme visées aux articles D. 321-1 et suivants du code du tourisme, notamment les conditions requises pour bénéficier du classement.

DES VOIES ALTERNATIVES A LA GESTION UNIQUE AU-DELÀ DU BAIL INITIAL DE 9 ANS ?

Le contexte est très différent à l’expiration d’une durée de location régulière et continue de 9 ans.

Les contraintes fiscales (hors TVA) disparaissent.

Tout dépend en réalité de savoir si les copropriétaires souhaitent, pour des raisons commerciales ou d’intérêt stratégique, conserver la qualification expresse de résidence de tourisme.

SI LES COPROPRIÉTAIRES SOUHAITENT CONSERVER LA QUALIFICATION DE RÉSIDENCE DE TOURISME AU-DELÀ DES 9 ANS DE L’ENGAGEMENT FISCAL, LE CADRE EST LE SUIVANT :

La résidence de tourisme est, de par sa définition, un établissement d’hébergement classé. Or le classement implique, au-delà de 9 ans :

– depuis le 1^er juillet 2019, une capacité d’accueil minimale de 50 lits (et non plus 100) (Arrêté du 10 avril 2019 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme)

– une destination et des conditions de jouissance des parties, aussi bien privatives que communes, conformes au mode d’utilisation défini pour ce type de classement ;

 – et comportant une obligation durable de location d’au moins 55 % des locaux d’habitation (B/ de l’annexe I de l’arrêté du 4 Juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme) : depuis le 1^er avril 2015 en effet, le seuil de 70 % est abaissé à 55 % pour les résidences exploitées depuis plus de 9 ans, et dont le classement est arrivé à échéance ou les établissements non classés exploités depuis plus de 9 ans.

De sorte que :

 – 55 % minimums des locaux meublés de la copropriété, sont exploités sous la forme d’une résidence de tourisme, par un même exploitant, condition sine qua non de l’existence d’une résidence de tourisme : « une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution ».

– les propriétaires des locaux meublés restants (au maximum 45 %) sont libre de choisir le mode de gestion de leur appartement, conformément à la réponse ministérielle n°79989 publiée au JO le 4 août 2015 :

« L’article D. 321-2 du code du tourisme précise qu’elle peut être placée sous le statut de la copropriété s’il est notamment prévu une « obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à 9 ans », ; il exige également « une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

Dès lors que 70 % des locaux d’habitation de la résidence sont confiés pour leur gestion à une seule et même personne physique ou morale, celle-ci est classable.

 Les 30 % de copropriétaires restants sont alors libres de choisir les modalités de leur gestion, soit directement par les copropriétaires soit déléguée à des administrateurs de biens ».

Reste la question pratique : quid de l’accès aux services et/ou locaux communs pour les copropriétaires n’ayant pas confié la gestion de leur bien à l’exploitant unique ?

A ma connaissance, cette question n’est pas traitée et la loi ne dit rien.

En droit de la copropriété, il serait logique que, chaque copropriétaire détenant une quote-part des parties communes, il puisse y avoir accès.

Sauf que :

D’une part, il est très souvent prévu dans les règlements de copropriété des résidences de tourisme que les locaux de service sont des lots privatifs appartenant à l’exploitant, qui s’engage à son départ, à les céder pour un euro au syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, difficile pour le copropriétaire de prétendre y avoir accès.

 D’autre part, l’exploitant doit être à même d’assurer les prestations nécessaires à l’exploitation de la résidence de tourisme (article 261 D CGI), c’est-à-dire les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes: le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 

Mais dans ces conditions les copropriétaires qui souhaiteraient contracter avec un exploitant de résidence de tourisme autre que l’exploitant unique ou se substituer à celui-ci en contractant avec une ou un ensemble d’entreprises, pourraient être dans l’impossibilité d’offrir les services et d’exploiter la résidence dans les conditions imposées pour le bénéfice de la réduction d’impôt.

Cette position étant confirmée par l’auteur d’une réponse ministérielle n°101019 du 22 février 2011 (Rép. min. n^o 101019: JOAN Q, 22 févr. 2011 p. 1633).

 Reste que l’exploitant unique de la résidence et le copropriétaire pourraient trouver un accord (même si, en général, ils ne se sont pas quittés en bon terme…).

SI LES COPROPRIETAIRES NE SOUHAITENT PAS CONSERVER LA QUALIFICATION DE RESIDENCE DE TOURISME AU-DELA DES 9 ANS DE L’ENGAGEMENT FISCAL, LE CADRE EST LE SUIVANT :

Plus de contraintes fiscales.

Plus de contraintes liées à la définition de la résidence de tourisme : classement, nombre de lit, pourcentage de lots meublés mis en location.

La résidence devient un simple établissement commercial d’hébergement où chacun des copropriétaires gère son bien comme il l’entend.

Et peut par exemple simplement l’occuper :

« Attendu qu’ayant souverainement constaté que ni les termes de l’acte de vente ni ceux du règlement de copropriété n’interdisaient aux acquéreurs d’occuper leur appartement de façon autonome par rapport à la résidence, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la société Les Granges d'[…] était tenue d’effectuer les travaux nécessaires au raccordement individuel du lot des acquéreurs au réseau public de distribution d’électricité, justifiant légalement sa décision de ce chef ; que le moyen, inopérant en ses cinquième, sixième et septième branches en ce que la cour d’appel n’a pas fait application de la convention conclue avec EDF, n’est pas fondé pour le surplus ; »

Cass, 1^ère, civ, 9 janvier 2019, n°17-14492, n°17-195

Naturellement il restera à régler diverses questions :

– modification du règlement de copropriété pour redéfinir la destination de l’immeuble et son mode de fonctionnement ;

Pour une illustration

« Mais attendu qu’ayant retenu, par une interprétation souveraine de l’alinéa 2 de l’article 10 du règlement de copropriété que son ambiguïté rendait nécessaire, que la fin de l’exploitation s’entendait d’une fin d’exploitation définitive décidée par les copropriétaires et relevé que, si les baux conclus avec le premier exploitant, mis en redressement judiciaire, avaient été résiliés par l’administrateur judiciaire, une seconde société d’exploitation avait été constituée entre les copropriétaires dès le mois de mai 2010, que l’assemblée générale tenue à cette date en présence de la société Sainte Marthe en avait été informée, que la situation avait été régularisée par la signature d’une convention entre le syndicat des copropriétaires et la société Alomea le 7 juin 2012, d’où il résultait que l’exploitation de la résidence, qui n’avait été que provisoirement suspendue du fait de la défaillance du premier exploitant, avait repris, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, procédant à la recherche prétendument omise sur le règlement de copropriété et sans statuer par simple affirmation, en déduire que, les acquéreurs, tenus par les termes du règlement de copropriété de donner leur lot à bail à l’exploitant commercial, s’étant ainsi trouvés privés de la pleine jouissance personnelle de leur bien contrairement à la commune intention des parties à la date de la vente, l’erreur sur la substance même de la chose, vice du consentement, était caractérisée et a légalement justifié sa décision de prononcer la nullité de la vente ; »

Cass, civ, 3è, 27 juin 2019, n°18-16199

Rappelant également la prééminence du règlement de copropriété :

« Que le syndicat des copropriétaires soutient que la copropriété constitue une résidence de tourisme, alors que l’Eurl Gaudry affirme qu’elle a le droit d’utiliser les parties communes en y apposant son nom commercial afin d’y exploiter commercialement ses lots privatifs, et que la dépose de l’enseigne « Le grand bleu » conduit à l’en empêcher et a restreindre son droit de jouissance ;

Attendu que le règlement de copropriété a un caractère contractuel et qu’il appartient au juge de rechercher, en cas de difficulté, la commune intention des parties ;

Qu’en l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que :

– « L’ensemble immobilier objet des présentes est destiné sous les conditions ci après énoncées, à l’usage d’établissement commercial d’hébergement, ou à usage d’habitation. En particulier les copropriétaires pourront confier en location meublée les lots leurs appartenant » (article 12) ;

– « Chaque propriétaire aura le droit de jouir de son lot comme bon lui semble, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires » (article 13-1) ;

Que les actes de vente du promoteur aux copropriétaires initiaux stipulaient que l’acquéreur d’un lot « en aura la jouissance (‘) par la perception des loyers, les biens et droits présentement vendus étant loués au profit de la société Cap Caraïbes Resort (‘) aux termes d’un acte sous seing privé pour une durée de neuf années à compter du 28 décembre 1999 moyennant un loyer annuel hors taxe de 76.000 francs par lot de copropriété » ;

Que, toutefois, aucune clause contractuelle ou du règlement de copropriété n’impose aux copropriétaires de conclure un nouveau bail à l’issue de la période initiale de neuf ans ;

Qu’au contraire, la clause du règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble présente la location meublée des lots comme une simple faculté pour les copropriétaires ;

Qu’ainsi l’état descriptif de division ne détermine pas de locaux à usage collectif et que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para hôtelière des lots de copropriété ni même une référence à l’obligation de donner ses lots en location ;

Qu’en effet, si l’article 12 précité du règlement de copropriété envisage un usage sous forme d’établissement commercial, il permet également un usage sous forme d’habitation, aucun élément ne permettant d’affirmer que l’usage serait alternatif et non pas cumulatif ;

Qu’enfin, il apparaît aux termes d’un courrier de l’inspecteur de la DGCCRF de la préfecture de Saint Martin daté du 9 mars 2015 que la résidence n’est pas classée, de sorte que la copropriété ne peut prétendre au statut de résidence de tourisme ;

Attendu que, toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2013, aujourd’hui définitive, a décidé de confier l’exploitation de la résidence sous forme commerciale à la société Les hôtels d’Orient et de lui confier l’usage exclusif des parties communes, en lieu et place de la société qui exploitait l’immeuble sous l’enseigne « Le grand bleu » ;

Que la dépose de l’enseigne « Le grand bleu » de la façade découle directement de cette décision des copropriétaires, alors que la façade constitue une partie commune dont l’usage a été accordé à la société Les hôtels d’Orient ;

Que dès lors, l’Eurl Gaudry, qui ne démontre pas que les résolutions litigieuses sont constitutives d’un abus de majorité, ni une faute de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence Bonanza, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes ; »

CA de Basse-terre, chambre civile 1, 15 avril 2019, n°17-00505

– modification de l’état descriptif de division (notamment si les lots qui appartenaient à l’ancien exploitant sont cédés au SDC, qui veut ensuite en faire des parties communes)

– le sort des locaux communs et de service.

– outre la fiscalité de chacun des copropriétaires si plus aucun service n’était proposé.

* * *

Notre lecteur excusera par avance l’incomplétude du présent exposé dont l’auteur a bien conscience qu’il ne constitue, dans ce bref article, qu’une contribution à la réflexion menée sur les contraintes fortes qui pèsent sur le régime des résidences de tourisme.

Ces contraintes sont majorées très clairement par le déséquilibre qui existe entre, d’un côté, l’exploitant, qui est, en général un institutionnel professionnel de la gestion, qui détient en outre les clés de la résidence, et de l’autre côté, des particuliers investisseurs, qui sont directement dépendant de la rentabilité de leur bien, et donc de l’exploitant.

Déséquilibre encore accentué lorsque, comme c’est souvent le cas, le gestionnaire paie directement les charges communes de l’immeuble pour ne reverser au copropriétaire-bailleur que la différence entre le montant des loyers perçus et les charges qu’il aura assumées : dans une telle opacité, la plupart des copropriétaires-bailleurs ne sont plus en mesure de vérifier ce qu’ils perçoivent et se retrouvent entre les mains de l’exploitant unique.

Si pendant les 9 premières années la situation peut paraître équilibrée (et encore quand l’exploitant ne demande pas un déplafonnement à la baisse en cours de bail), l’arrivée du terme du bail fait naître de nombreuses incertitudes.

Et c’est probablement en ayant les moyens de regagner leur liberté que les propriétaires pourront gommer ces déséquilibres et incertitudes.

Maître Raphaël BERGER – BERGER AVOCATS & ASSOCIES