COVID-19 - Le règlement des loyers et la crise sanitaire (Partie 1)
LE SORT DES LOYERS, QUE PRÉVOIT RÉELLEMENT L’ORDONNANCE N°2020-316 DU 25 MARS 2020 ?
LA GENÈSE DE L’ORDONNANCE :
Lors de son intervention le 16 mars 2020, le Président de la République a annoncé une suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi qu’une suspension des loyers pour les plus petites entreprises.
La loi n°2020-290 du 23 mars 2020, d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid 19 autorisant le Gouvernement à prendre toutes les mesures nécessaires, prévoyait notamment dans son paragraphe g du 1er de l’article 11, que le gouvernement serait autorisé à prendre une ordonnance permettant de « reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures ».
Il était déjà davantage question d’un report ou d’un étalement du règlement des loyers, que d’une suspension.
Et l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 « relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 » est venue préciser ces dispositions.
LES EFFETS :
L’ordonnance (en son article 4) prévoit que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».
En somme, il n’est plus question d’une suspension des loyers, et le texte prévoit uniquement une neutralisation des sanctions pour un défaut de paiement des loyers et des charges.
Et ce durant la période qui court du 12 mars jusqu’au terme d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
LES BÉNÉFICIAIRES :
Il faut en passer par un jeu de piste pour en connaitre les critères.
L’article 1 de l’ordonnance nous indique uniquement, que les bénéficiaires sont :
– les « personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » ;
– ainsi que « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».
Il faut donc savoir quels sont les critères pour bénéficier du fonds de solidarité pour connaitre les critères permettant de bénéficier des effets de l’ordonnance vus plus haut.
Sur cette question, l’ordonnance (au 3ème aliéna de son article 1), renvoie la solution à un décret à venir, lequel déterminera « notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».
C’est l’objet du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 « relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et de d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 », mais lui-même nous renvoie au décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, qui précise – enfin – les conditions pour être bénéficiaire du fond de solidarité et donc pour pouvoir être bénéficiaire de l’ordonnance n°2020-316.
Pour résumer le contenu de ces textes, les bénéficiaires de l’ordonnance 2020-316 doivent répondre aux critères suivants :
1 – Il s’agit des personnes physiques et personnes morales de droit privé exerçant une activité économique, c’est-à-dire, ayant donc conclus un bail commercial mais aussi un bail professionnel (Décret 2020-371 et Décret 2020-378).
Potentiellement seraient également visées, les baux mixtes d’habitation et professionnels lorsque l’activité exercée est autorisée dans les locaux ;
2 – exerçant leur activité en microentreprise (article 1, al. 3°, 4°, 5° du Décret 2020-371), c’est-à-dire celles dont :
– l’effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
– le chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros ;
– le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant au titre du dernier exercice clos est inférieur à 60 000 euros.
3 – et à la condition que l’activité soit affectée par la propagation de l’épidémie (article 2 du Décret 2020-271), c’est-à-dire que ces entreprises ont :
– soit fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020 ;
– soit subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 70 % entre le 1er et le 31 mars 2020 par rapport à l’année précédente.
Sachant que ce seuil a été ramené à 50 % par le décret n°2020-394 du 2 avril 2020.
BILAN :
En somme, la protection est limitée en ce qu’il n’est plus question d’une suspension des loyers, et il faut donc comprendre que les loyers et charges restent dus, même pendant la période de confinement.
Cela signifie donc que les si les bailleurs ne peuvent pas intenter une action en résiliation de bail jusqu’à deux mois après la période de confinement, ils peuvent en revanche intenter des actions en paiement, même en référé-provision, et ce, immédiatement.
Le frein à ces actions reposant toutefois :
– sur l’impossibilité matérielle des juridictions, fermées pendant la période de confinement et déjà surchargées antérieurement, de proposer une date d’audience, et bien entendu de rendre une décision, rapidement ;
– et aussi sur l’invocation par le locataire des dispositions de droit commun (la théorie de la force majeure ou la théorie de l’imprévision) déjà existantes qui peuvent lui permettre, non pas d’annuler le règlement des loyers, mais d’en obtenir la suspension, ou un rééchelonnement.
Ce qui sera analysé plus en détail dans un prochain article.
Maître Baptiste BOUILLON – BERGER AVOCATS & ASSOCIES