Le vendeur d’immeuble à construire qui commercialise en VEFA un programme immobilier doit à ses acquéreurs à diverses garanties tentant à la fois à sa qualité de vendeur (droit de la vente) qu’à sa qualité de constructeur (droit de la construction).

Autrement dit, le vendeur en VEFA est soumis à une obligation de délivrance, à la garantie des vices cachés, à la garantie des vices apparents à livraison, aux garanties légales de construction (biennale, et décennale) mais également à la responsabilité contractuelle de droit commun s’agissant des désordres intermédiaires.

Les désordres intermédiaires sont les dommages qui ne présentent pas le caractère de gravité requis pour mobiliser la garantie décennale du constructeur et sa responsabilité ne peut être engagée que pour les dommages dus à sa faute.

La question se pose donc de savoir si le promoteur, qui n’a réalisé aucuns travaux, engage personnellement sa responsabilité s’agissant des dommages intermédiaires.

 

En 1999, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, dans un premier temps, considéré que :

– le constructeur-vendeur engageait sa responsabilité contractuelle s’agissant des vices intermédiaires ;

– les acquéreurs en VEFA étaient dispensés de caractériser une faute de sa part, puisque le vendeur en VEFA est tenu par le contrat de leur remettre un appartement exempt de tous vices.

Cass. 3ème civ., 31 mars 1999, n°97-17.770, Bull. civ. III, n° 82

La solution était donc sévère pour les promoteurs…

 

Toutefois, depuis 2009, la Cour de cassation a assoupli sa position en retenant que cette responsabilité ne pouvait être retenue sans la démonstration d’une faute du vendeur en VEFA.

 Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-13.239, Bull. civ. III, n° 130

Cette solution a depuis été reconfirmée à plusieurs reprises par la Cour de cassation et notamment dans un arrêt très récent du 27 juin 2019 :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur d’immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard de l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

Cass. 3ème civ.,27 juin 2019 n°18-14.786

 

 

Maître Thomas DUNAND – BERGER AVOCATS & ASSOCIES

 

 

 

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