Les loyers issus d'une sous-location irrégulière non autorisée reviennent au bailleur

Les locations AIRBNB restent au cœur de l’actualité en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, un bailleur avait donné son appartement en location classique d’habitation, loi de 89 à des locataires.

Ces derniers sans autorisation du bailleur ont mis en sous-location le bien via la plateforme AIRBNB, plusieurs fois entre 2012 et 2015.

Le bailleur a délivré congé aux locataires et à l’occasion du conflit portant sur la validité de la location a découvert la sous-location non-autorisée.

Dans ces conditions, le bailleur a demandé le remboursement des sous-loyers.

Les locataires ont contesté l’arrêt de la Cour d’appel les condamnant à rembourser l’ensemble des sous-loyers perçus par eux, soit la somme de 27 295 € de 2013 à 2015 inclus.

Condamnation qui a été approuvée par la Cour de cassation à travers un raisonnement très clair :

– la sous-location est prohibée par principe par la loi du 6 juillet 1989, sauf lorsqu’elle est explicitement autorisée par le bailleur ;

– en cas d’absence d’autorisation du bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, et qui doivent donc être remboursés au bailleur.

Cette décision est très justement fondée sur les articles 546 et 547 du Code civil qui prévoient, d’une part, que la propriété immobilière donne droit à tout ce qu’elle produit et, d’autre part que les fruits civils (c’est-à-dire les revenus produits par le bien) appartiennent au propriétaire par accession.

Il convient de préciser que la Cour d’appel de Paris a confirmé sa position dans deux arrêts les 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/04O38.

Maître Baptiste BOUILLON – BERGER AVOCATS & ASSOCIES