Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente d’un immeuble, une indemnité d’immobilisation est habituellement prévue afin de permettre au promettant de se prémunir de l’absence de réalisation de la vente et d’obtenir un dédommagement pour l’immobilisation inutile de son bien.

Cette protection connait néanmoins des limites…

Après la signature de la promesse de vente, le Code de la construction et de l’habitation octroi un nouveau temps de réflexion à l’acquéreur non professionnel, lequel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.

Si l’acquéreur renonce à la vente dans ce délai suivant les prescriptions de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat sera rétroactivement résolu. Le propriétaire sera alors dans l’incapacité de réclamer une quelconque indemnité d’immobilisation à son cocontractant. 

Dans une décision en date du 2 février 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions sur la forme de cette faculté de rétractation. 

Alors que la cour d’appel avait jugé que l’envoi d’un simple courriel au notaire ne constituait pas un mode de diffusion valable de la décision de rétractation de l’acquéreur, la Haute juridiction met en lumière les circonstances particulières de l’espèce et vient casser cet arrêt pour défaut de base légale. Selon la Cour, et dans cette espèce, le courriel présentait « des garanties équivalentes » à celles de la lettre recommandée avec avis de réception au sens de l’article L. 271-1 du CCH. De sorte que la faculté de rétraction avait été valablement exercée par l’acquéreur. 

Cette décision nous rappelle que nous évoluons désormais dans une aire de numérisation et de dématérialisation des échanges, à laquelle nos pratiques juridiques doivent s’adapter.   

 

Gaëlle NEBONNE

BERGER AVOCATS & ASSOCIES

LYON – PARIS – ANNECY

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