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« Me BERGER interviewé par La Tribune de Lyon » dans le numéro du 6 octobre 2016

Le 17 octobre 2016

AVOCAT EN DROIT IMMOBILIER · CABINET BERGER AVOCATS, LYON 9e

Les obstacles à l’agrandissement de sa maison dans un lotissement

 Du fait de la densification urbaine permise par les réformes récentes du droit de l’urbanisme, il est possible d’envisager des constructions plus imposantes que par le passé sur un même terrain. La construction d’un nouvel ouvrage (annexe ou extension) prend néanmoins une tournure plus spécifique dans un lotissement, puisqu’au-delà des règles d’urbanisme, il existe un cahier des charges spécifique régissant cet ensemble.

 

Quelle est la valeur du cahier des charges d’un lotissement ?

 La formulation de la loi est maladroite, puisque l’article L442-9 du Code de l’urbanisme prévoit que les clauses réglementaires d’un cahier des charges non approuvé deviennent caduques à l’expiration d’un délai de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de loti. Tout un chacun serait donc tenté de déduire que ces règles ne s’appliquent plus, or en réalité, l’appréciation qu’en font les juridictions est plus subtile et dépend des rapports en cause.

 

Quel pouvoir pour les co-lotis ?

On distinguait traditionnellement les règles qui relevaient de l’urbanisme (hauteur des constructions, règles de retrait), de celles qui relevaient d’un volet contractuel (clause d’harmonie, règles de fonctionnement du lotissement). Seules les règles d’urbanisme sont atteintes de caducité à l’expiration du délai de 10 ans, sauf à faire approuver le cahier des charges, mais l’ensemble du cahier des charges peut, en tout temps, être opposé, sur un plan contractuel, aux co-lotis en dehors de toute contestation d’une autorisation d’urbanisme. La Cour de cassation  l’a très récemment réaffirmé.

 

Quel pouvoir pour l’administration ?

 La mairie ne peut refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme, au motif d’une disposition contenue dans le cahier des charges, qu’à la condition, soit que l’arrêté de lotir ait moins de 10 ans, soit, que le cahier des charges ait été approuvé en préfecture.

 

Qui peut se plaindre du non-respect du cahier des charges ?

 La jurisprudence juge qu’un co-loti peut engager une action à l’encontre d’un autre co-loti qui a violé le cahier des charges du

lotissement sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice. Dans le cadre de cette action, le co-loti est fondé à obtenir la démolition des ouvrages réalisés. Mais une association de co-lotis (ASL) n’est pas recevable à agir pour la méconnaissance  d’une clause du cahier des charges du lotissement, sauf si les statuts lui donnent la faculté d’intervenir. L’ASL n’a pas à  démontrer l’existence d’un préjudice et peut, par exemple, demander en justice l’enlèvement d’un équipement implanté en méconnaissance du cahier des charges du lotissement.

 

PROPOS RECUEILLIS PAR VÉRONIQUE LOPES

© DR

À SAVOIR

 

La condamnation à démolir n’est pas automatiquement prononcée dans ce type de contentieux.

La Cour de cassation a précisé que la sanction de démolition devait être proportionnée eût égard à l’atteinte causée par l’ouvrage contrevenant au cahier des charges du lotissement (par exemple : hauteur maximale).

TRIBUNE DE LYON N° 565 _ DU 6 au 12 OCTOBRE 2016

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