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ALERTE au nouveau droit de préemption du locataire commercial

Le 27 mars 2015

C’est l’article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi PINEL, qui a mise en place cette nouvelle forme de droit de préemption, qui n’existait pas jusque là dans les ventes de locaux commerciaux, en la codifiant à l'article L 145-46-1 du code de commerce.

On sait donc depuis le 18 juin 2014 qu’à l’expiration d’un délai de 6 mois prévu par la loi, soit à compter du 18 décembre 2014, toutes les ventes de locaux commerciaux doivent être précédées de la notification par le bailleur à son locataire commercial, du prix et des conditions de la vente envisagée, cette notification valant offre de vente.

Mais au-delà de l’énoncé du principe, toujours relativement simple, une multitude de cas particulier, qui ne manqueront pas de survenir au fil du temps, peuvent altérer la simplicité de l’énoncé.

Un premier exemple avec un cas soumis récemment à notre cabinet.

Mr X, propriétaire de deux lots de copropriété dans un immeuble, dont un local commercial, a souhaité vendre ceux-ci à Mr Y. Le compromis de vente a été notifié au locataire commercial au jour J. à J + 2, et pour des raisons exterieures, le propriétaire et l’acquéreur préssenti ont signifié au locataire commercial qu’ils renonçaient à cette vente. A J + 4, le locataire a déclaré accepté l’offre de vente par courrier adressé au notaire du propriétaire bailleur.

Deux premières questions, qui ne font pas l'objet de la présente étude, consistaient déjà d'une part à déterminer si la loi PINEL s’appliquait à ce cas dans la mesure où le compromis de vente portait non sur un local commercial mais sur un ensemble de lots de copropriété, dont un local commercial seulement, et d'autre part à de savoir si la renonciation du propriétaire bailleur était valable ou si, au contraire, il était lié pendant un mois par la notification de l’offre de vente.

Et, l’étude de la doctrine et de la jurisprudence applicable à ces délais de préemption voisins doit conduire à penser que la notification des conditions de la vente vaut véritablement offre de vente pendant un délai de un mois, sans possibilité de renonciation du propriétaire.

La troisième question provenait de ce que le locataire commercial avait adressé son acceptation au notaire du bailleur.

Alors que l’acceptation de l’offre par le locataire doit intervenir, en théorie, directement entre les mains du bailleur propriétaire, sauf élection de domicile différente.

C’est ce que l’on peut penser d’une part de la lettre de l’article L145-16-1 du code du commerce qui fait état de l’envoi de l’acceptation au bailleur précisemment, mais aussi de la jurisprudence, dans un cas portant sur la signification par un huissier d’une offre de vente, où le locataire avait répondu à l’huissier plutôt qu’au propriétaire (sauf que dans ce cas le propriétaire avait effectivement fait election de domicile chez l’huissier : l’acceptation adressée à l’huissier était donc parfaite).

Dans notre cas, l’acceptation de l'offre de vente, parce qu'elle avait été adressée au notaire chez qui aucune election de domicile n'avait été formalisée par le bailleur, et non chez le bailleur lui-même, pouvait être considérée comme caduque.


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