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Construire une extension de sa maison dans un lotissement

Le 28 septembre 2016

Construire une extension de sa maison dans un lotissement.

Du fait de la densification urbaine permise par les réformes récentes de droit de l’urbanisme, il est possible d’envisager des constructions plus imposantes que par le passé sur un même terrain.

 La construction d’un nouvel ouvrage (annexe ou extension) prend néanmoins une tournure plus spécifique dans un lotissement puisqu’au-delà des règles d’urbanisme, il existe un document spécifique régissant cet ensemble : le cahier des charges.

 La question est donc de déterminer en quoi et comment le cahier des charges du lotissement est susceptibles de constituer une contrainte supplémentaire, puis de déterminer les sanctions d’une éventuelle violation du cahier des charges par un co-loti.

  

Quelle est la valeur du cahier des charges d’un lotissement ?

 La formulation de la loi est maladroite puisque l’article L442-9 du code de l’urbanisme prévoit que les clauses règlementaires d’un cahier des charges non approuvés deviennent caduques à l’expiration d’un délai de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

Ce dont tout un chacun serait tenté de déduire que ces règles ne s’appliquent plus.

 Or en réalité, l’appréciation qu’en font les juridictions est plus subtile et dépend des rapports en cause :

 -entre les colotis : on distinguait traditionnellement dans les cahiers des charges les règles qui relevaient plutôt d’un volet urbanisme (type hauteur des constructions, règles de retrait, etc…), de celles qui relevaient plutôt d’un volet contractuel (clause d’harmonie, règles de fonctionnement du lotissement, etc…).

 Seules les règles d’urbanisme étaient atteintes de caducité à l’expiration du délai de 10 ans.

 Sauf que la jurisprudence de la Cour de cassation considère que l’ensemble du cahier des charges peut, en tout temps, être opposé au colotis en dehors de toute contestation d’une autorisation d’urbanisme.

 La Cour de cassation a très récemment réaffirmé ce principe (Cass., Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 15-10.566) dans une espèce ou, précisément, il était soutenu que les clauses critiquées du cahier des charges étaient de nature règlementaire : la Cour bat en brèche cet argument en retenant que toutes les clauses du cahier des charges sont contractuellement opposables entre colotis (la loi ALUR n’a, à cet égard, rien modifiée).

 La Cour de Cassation considère donc que le cahier des charges, dans son intégralité, constitue, entre les colotis, un document contractuel.

 - vis-à-vis de l’administration et de services instructeurs (demande d’autorisation d’urbanisme type Permis de construire ou déclaration préalable) :

 On distingue les cahiers des charges approuvés par la préfecture à l’expiration du délai de 10 ans, qui restent donc en vigueur et dont les règles doivent donc être respectées pour solliciter une demande d’autorisation d’urbanisme, des cahiers des charges qui n’ont fait l’objet d’aucune approbation à l’expiration de ce délai, et qui deviennent donc caducs sur le plan de l’urbanisme.

 La jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les règles d’un cahier des charges non approuvé sont des règles de nature contractuelle qui ne sont pas opposables pour contester la régularité d’un permis de construire (CAA de Bordeaux, 31 mai 2001, n°97BX02195 – Réponse ministérielle à question écrite n° 26099, JOAN Q 14 octobre 2008, p. 8819).

 En somme, il est possible de synthétiser de la manière suivante : les dispositions du cahier des charges s’imposent à toutes les constructions nouvelles, mais les services instructeurs ne peuvent s’en prévaloir pour refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme lorsque ce cahier des charges n’a pas été approuvé à l’expiration du délai de 10 ans.

 

 Qui peut agir pour se plaindre du non-respect du cahier des charges ?

 La jurisprudence juge qu’un coloti peut engager une action à l’encontre d’un autre coloti qui a violé le cahier des charges du lotissement sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice (Cass., Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n°89-15.142 – Cass., Civ. 3ème, 21 juin 2000, n°98-21.129).   

Dans le cadre de cette action, le coloti est fondé à obtenir la démolition des ouvrages réalisés en violation du cahier des charges du lotissement (Cass., Civ. 3ème, 21 juin 2000, n°98-21.129, précité).

 S’agissant de l’ASL, la jurisprudence a déjà jugé qu’une association de colotis n’est pas recevable à agir pour la méconnaissance d’une clause du cahier des charges du lotissement (Cass., Civ. 3ème, 4 novembre 2004, n°03-01.377).

 Toutefois, la doctrine considère que si les statuts de l’ASL lui donnent la faculté d’intervenir pour assurer le respect des clauses du cahier des charges, l’ASL peut agir en justice contre un coloti qui a violé le cahier des charges et il n’est pas nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice (Commentaire de Pierre CORNILLE, revue construction urbanisme n°2, février 2005, comm. 44 – Jurisclasseur Construction-urbanisme, fasc. 32-14 Lotissement règlement et cahier des charges - § 111).

 En outre, il a été jugé que toute action engagée pour obtenir une démolition en raison d’une violation du cahier des charges du lotissement ne nécessitait pas l’existence d’un préjudice (Cass., Civ. 3ème, 6 mai 1980, n°78-16390).

 Il a également été jugé que l’ASL était recevable à demander en justice l’enlèvement d’un équipement implanté en méconnaissance du cahier des charges du lotissement (Cass., Civ. 3ème, 27 février 2001, n° 99-14.807).

  

Un agrandissement réalisé au mépris de certaines dispositions du cahier des charges devra-t-il être démoli ?

 

La condamnation à démolir n’est pas automatiquement prononcée dans ce type de contentieux.

 En effet, la Cour de cassation a précisé que la sanction de démolition devait être proportionnée eût égard à l’atteinte causée par l’ouvrage contrevenant au cahier des charges (Cass., Civ. 3ème, 21 janvier 2016, n° 15-10.566).

 Les actions en démolition interviennent lorsque l’ouvrage en cause présente une caractéristique intrinsèque qui contrevient au cahier des charges du lotissement (par exemple : hauteur maximale, 

Implantation par rapport aux limites séparatives,…).

 En somme, il est indispensable d’examiner la statut juridique de son lotissement, et des règles qui le gouvernent avant d’envisager de construire un nouvel ouvrage ou une extension.

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