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LA SURELEVATION ET LA POSSIBILITE DE TRANSFORMER LE TOIT DE L’IMMEUBLE EN RESSOURCE

Le 04 décembre 2017

LA SURELEVATION ET LA POSSIBILITE DE TRANSFORMER LE TOIT DE L’IMMEUBLE EN RESSOURCE

La loi ALUR du 24 mars 2014, a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de faciliter la création de nouveaux logements dans les zones en manquant tout en évitant un étalement urbain supplémentaire.

 La surélévation qui s’applique en particulier aux anciens immeubles (les nouveaux immeubles exploitant généralement au maximum leur droit à construire), consiste à ajouter à l’immeuble des parties communes et/ou privatives en rajoutant un étage ou plusieurs à l’immeuble en copropriété.

La surélévation présente plusieurs avantages tant pour la copropriété que pour le copropriétaire lui-même.

 En effet :

 - en augmentant le nombre de lots privatifs, cette surélévation entraine par conséquent une baisse consécutive des charges, celles-ci étant réparties en davantage de tantièmes ;

 - la création de logements neufs génère aussi une plus-value de l’immeuble au bénéfice des copropriétaires ;

 - et une surélévation techniquement bien faite, permettra de bénéficier d’une amélioration de l’isolation thermique de l’immeuble créée par les étages remplaçant le toit ;

 - les copropriétaires habitant au dernier étage, peuvent par ce biais, agrandir leurs logements de manière conséquente sans avoir à déménager ;

 En somme la surélévation transforme le toit ainsi aménagé en ressource au bénéfice des particuliers et de l’ensemble de la copropriété.

 Le droit à surélever, en tant qu’accessoire aux parties communes (article 3 de la loi de 1965) appartient au syndicat des copropriétaires.

 Cependant, ce dernier peut céder ce droit, soit à un copropriétaire, soit à un promoteur tiers.

 

I – EXERCICE PAR LES SOINS DU SYNDICAT

Au terme de l’article 35, et depuis la loi ALUR, l’opération de surélévation se décide désormais par l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non plus par un vote à l’unanimité comme cela existait avant.

 Le vote à la double majorité consiste en un vote pris à la majorité des membres du syndicat des copropriétaire représentant au moins les deux tiers des vois.

 Lorsqu’il exerce son droit accessoire de surélever l’immeuble, le syndicat des copropriétaires prend alors la qualité de maitre d’ouvrage.

 Il doit donc :

 - faire vérifier la faisabilité et la viabilité du projet par un cabinet d’architecte : tous les immeubles ne peuvent pas supporter une surélévation. Des critères comme la qualité du sol, la préservation des bâtiments à caractère historique ou situés dans un secteur sauvegardé sont à considérer.

 - satisfaire aux formalités administratives et déposer une demande de permis de construire ;

 - souscrire une assurance « dommage ouvrages » ;

 - porter en général l’ensemble des différentes questions se posant, à l’ordre du jour des assemblées générale des copropriétaires qui décide des travaux.

  

II – CESSION DU DROIT A SURELEVER

 La cession du droit à surélever par le Syndicat des copropriétaires se fait à la même majorité que la décision de surélever.

 Ainsi, le copropriétaire ou le promoteur qui souhaite réaliser une opération de surélévation doit au préalable acquérir ce droit auprès du syndicat des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale des copropriétaires.

 De plus, le cessionnaire devra encore respecter les conditions techniques, juridiques et financières du projet de travaux, en particulier le descriptif des travaux, la création de lots nouveaux, la modification de l'état descriptif de division, du règlement de copropriété et de l'état de répartition des charges, la détermination des quotes-parts de propriété et des quotes-parts de charges, dont les conditions auront été posées par l’assemblée générale des copropriétaires.

 Cependant, le cessionnaire ayant fait mener les travaux à ses frais, en qualité de maitre d’ouvrage devient propriétaire des lots nouvellement créés.

 Il disposera donc des quotes-parts afférentes.

 Enfin, il conviendra éventuellement de prendre en compte les conditions particulières s’appliquant à l’immeuble situé dans un périmètre d’exercice du droit de préemption urbain( majorité simple de l’article 25 suffisant)

  

III – PRIORITE DES COPROPRIETAIRES DU DERNIER ETAGE

 Les copropriétaires du dernier étage bénéficieront du droit à passer en priorité :

- en cas de vente des lots privatifs nouvellement créés ;

 - et aussi en cas de cession du droit à surélever.

 * * * 

En conclusion, il s’agit incontestablement d’une pratique intéressante encouragée par les pouvoirs publics depuis la loi ALUR dès lors que les règles de majorité pour enclencher l’opération ont été indiscutablement simplifiées.

 Cependant, en pratique, les contraintes posées par les règlementations relatives à la copropriété et à l’urbanisme restent importantes.



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