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VEFA ET ACHEVEMENT

Le 22 janvier 2018

VEFA ET ACHEVEMENT

Cass., Civ. 3e ,30 novembre 2017 n° 16-19.073

En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), se pose généralement la question de l’achèvement du bien.

 Le débat intervient en ces termes :

 - d’une côté les acquéreurs refusent la livraison en estimant que le bien n’est pas achevé en raison des malfaçons constatés ;

 - de l’autre, le constructeur estime, au contraire, que le bien est achevé et peut donc être livré, entrainant nécessairement le paiement du solde du prix de vente.

 Les critères à retenir en matière d’achèvement sont définis par l’article R.216-1 du Code de la construction et de l’habitation : exécution des ouvrages et installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du bien.

 Afin d’éviter les difficultés, il n’est pas rare que soit inséré dans le contrat de VEFA, une clause prévoyant l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement.

 La question s’est donc posée de savoir si cette clause faisait obstacle au juge de vérifier la conformité de l’avis rendu par le professionnel qualifié, aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

 Autrement dit, lorsqu’un professionnel qualifié a donné son avis sur l’achèvement, le juge est-il tenu par cet avis ou peut-il vérifier si cet avis est conforme aux critères de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

 Par un arrêt du 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue trancher cette question en indiquant :

 « Qu’en statuant ainsi, alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, la clause prévoyant le recours à l’avis d’une personne qualifiée, à défaut d’accord des parties sur l’achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d’achèvement définis par l’article R. 261-1 précité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

 De sorte qu’en l’absence d’accord des parties du l’achèvement du bien, l’avis donné par un professionnel qualifié, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères de l’article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation. 

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